Bis vor Kurzem war die Fläche der einfache Teil eines Speicherprojekts. Man sicherte sich den Netzanschluss, und danach fand sich schon jemand, der ein Feld neben dem Umspannwerk verpachtet. Seit dem 1. April 2026 ist das umgedreht. Im Reifegradverfahren der Übertragungsnetzbetreiber steht die Flächensicherung an erster Stelle der Bewertungskriterien, und seit Januar 2026 entscheidet zusätzlich ein neuer Paragraf im Baugesetzbuch darüber, welche Grundstücke überhaupt in Frage kommen. Beides zusammen hat den Preis für die richtige Fläche in eine Größenordnung gehoben, die viele Eigentümer noch gar nicht kennen.
Was am Markt gezahlt wird
Für Gewerbeflächen liegen die Angebote bei etwa 6.000 bis 12.000 Euro je 1.000 Quadratmeter und Jahr, für geeignete landwirtschaftliche Flächen bei etwa 4.000 bis 7.500 Euro. Die Laufzeiten liegen typischerweise zwischen 20 und 30 Jahren.
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Diese Zahlen muss man richtig einordnen, deshalb sage ich es deutlich: Sie stammen von Projektentwicklern und Flächenvermittlern, also von Marktteilnehmern mit einem Interesse an genau diesen Zahlen. Es gibt keine amtliche Statistik über Speicherflächenpachten. Was es gibt, sind viele übereinstimmende Angebote in derselben Größenordnung, und das ist ein brauchbares Indiz, aber kein Beleg. Wer verpachtet, sollte deshalb nicht auf eine Tabelle im Internet vertrauen, sondern zwei bis drei Angebote parallel einholen. Wer pachtet, sollte nicht annehmen, dass die Spanne nach oben offen ist, nur weil sie irgendwo so steht.
Warum der Preis so aussieht
Der Sprung wird erst sichtbar, wenn man ihn auf den Hektar umrechnet und daneben stellt, was dieselbe Fläche vorher eingebracht hat.
Das Statistische Bundesamt hat für 2023 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 357 Euro je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche ermittelt, neun Prozent mehr als 2020. Die Spanne reicht von 99 Euro im Saarland bis 560 Euro in Nordrhein-Westfalen. Ein Speicherprojekt zahlt für dieselbe Fläche zwischen 40.000 und 120.000 Euro im Jahr. Das ist, je nach Lage, der hundert- bis tausendfache Betrag.
Wer daraus schließt, Speicherflächen seien überbezahlt, verwechselt zwei Dinge. Bezahlt wird nicht der Boden. Bezahlt wird die Lage zum Netz. Eine Batterie braucht wenig Fläche: Ein Projekt mit 20 Megawatt kommt oft mit einem bis zwei Hektar aus. Was es braucht, ist ein Punkt, an dem diese Leistung überhaupt ins Netz passt. Und solche Punkte sind endlich. Die Pacht ist deshalb nicht der Preis für Quadratmeter, sondern die Miete für eine Position in einer Warteschlange, in der gerade 400 Gigawatt anstehen.
Der zweite Grund ist banaler und wird bei der Verhandlung oft vergessen: Die Pacht ist in der Projektrechnung eine kleine Position. Bei einem Speicher mit 20 Megawatt, der nach den Marktindizes im guten Jahr sechsstellig je Megawatt erlöst, sind 60.000 Euro Pacht kein Kostentreiber. Deshalb sind Entwickler bereit, weit über dem landwirtschaftlichen Niveau zu zahlen, und deshalb ist die Verhandlungsmacht des Eigentümers größer, als er meist glaubt.
Seit Januar 2026 entscheidet die Entfernung zum Umspannwerk
Der Gesetzgeber hat Ende 2025 zwei neue Privilegierungstatbestände in § 35 Absatz 1 Baugesetzbuch eingefügt. Privilegiert heißt: Das Vorhaben ist im Außenbereich grundsätzlich zulässig, es braucht also keinen eigenen Bebauungsplan, sondern einen Bauantrag. Das spart im Regelfall ein bis zwei Jahre.
Nummer 11 betrifft Speicher im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einer vorhandenen Erneuerbaren-Anlage, also die klassische Co-Location neben Wind oder Freiflächen-Photovoltaik.
Nummer 12 betrifft den Stand-alone-Speicher, und dort stehen drei Bedingungen, die kumulativ erfüllt sein müssen. Das Grundstück liegt höchstens 200 Meter von der Grundstücksgrenze einer Umspannanlage von Höchst- auf Hochspannung oder von Hoch- auf Mittelspannung entfernt, oder von der Grundstücksgrenze eines in Betrieb befindlichen oder aufgegebenen Kraftwerks ab 50 Megawatt Nennleistung. Die Anlage hat mindestens 4 Megawatt. Und die Fläche überschreitet weder 0,5 Prozent der Gemeindefläche noch 50.000 Quadratmeter.
Diese 200 Meter sind der eigentliche Preistreiber dieses Jahres, und sie sind in kaum einer Pachtverhandlung präsent. Ein Grundstück 180 Meter vom Umspannwerk ist baurechtlich ein anderes Produkt als eines in 250 Metern Entfernung. Für das erste gibt es einen Bauantrag, für das zweite ein Bauleitplanverfahren mit offenem Ausgang und einer Gemeinde, die zustimmen muss. Wer eine Fläche in diesem Radius besitzt, sollte das wissen, bevor er über den Preis spricht. Und wer entwickelt, sollte die Grenze exakt vermessen lassen, statt sie im Kartenprogramm zu schätzen. Gemessen wird von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze, nicht von der Anlage zum Trafo.
Was einen Pachtvertrag teuer macht, ist nicht die Pacht
In den Verträgen, die mir vorgelegt werden, entscheidet sich das Geld selten an der Zahl vor dem Euro-Zeichen. Es entscheidet sich an fünf Stellen daneben.
Die Dienstbarkeit und ihre Rangstelle. Ein Pachtvertrag allein ist für eine Bank keine Sicherheit. Finanziert wird ein Speicher erst, wenn die Nutzung über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert ist, und zwar möglichst an erster Rangstelle in Abteilung II. Steht dort schon eine Grundschuld davor, ist die Dienstbarkeit in der Zwangsversteigerung wenig wert. Für den Eigentümer ist das die wichtigste Verhandlungsposition überhaupt, und sie kostet ihn nichts außer der Bereitschaft, mit seiner Bank zu sprechen.
Vollmachten. Eine Klausel, die dem Entwickler erlaubt, Dienstbarkeiten zugunsten Dritter selbst zu bewilligen, gibt die Kontrolle über das eigene Grundbuch aus der Hand. Der Umfang der Dienstbarkeit gehört exakt beschrieben und darf nicht über das hinausgehen, was der Pachtvertrag erlaubt.
Nebenflächen und Nebenrechte. In vielen Verträgen stehen still mitgenommene Rechte: Kabeltrassen über weitere Flurstücke, Ausgleichs- und Grünordnungsmaßnahmen, ein späteres Umspannwerk, gelegentlich sogar ein Elektrolyseur. Jedes dieser Rechte ist verhandelbar und jedes hat einen eigenen Preis. Sie gehören in einen eigenen Vertrag oder gar nicht hinein.
Rückbau. Am Ende steht die Rückbaupflicht, und sie ist nur so viel wert wie die Sicherheit dahinter. Eine Rückbauverpflichtung gegen eine Projektgesellschaft ohne Vermögen ist ein Satz auf Papier. Was zählt, ist eine Bürgschaft oder ein hinterlegter Betrag, der mitwächst, und eine Regelung, was passiert, wenn die Gesellschaft vorher verkauft wird. Ein Speicherprojekt wechselt in 25 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit mehrfach den Eigentümer.
Die Optionsphase. Zwischen Unterschrift und Baubeginn liegen zwei bis vier Jahre, in denen der Entwickler Genehmigung und Netzanschluss besorgt. In dieser Zeit ist die Fläche gebunden, aber die volle Pacht fließt meist noch nicht. Hier gehören drei Dinge geregelt: eine angemessene Reservierungszahlung, ein hartes Enddatum, an dem die Bindung ohne Weiteres erlischt, und die Frage, was mit Genehmigungen und Anschlusszusage passiert, wenn das Projekt scheitert. Wer sie sich sichert, kann die Fläche danach selbst anbieten.
Die Dreißig-Jahre-Falle
Ein Detail, das in Projektpräsentationen mit dreißigjährigem Betrachtungszeitraum regelmäßig untergeht: § 544 BGB gibt bei Verträgen, die für längere Zeit als 30 Jahre geschlossen werden, jeder Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist. Über § 581 Absatz 2 BGB gilt das für Pachtverträge entsprechend, ausgenommen ist nur der Landpachtvertrag. Ein Speichervertrag auf einem Acker ist in aller Regel kein Landpachtvertrag, weil die Fläche gerade nicht landwirtschaftlich genutzt wird.
Ein Vertrag über 35 Jahre ist also kein Vertrag über 35 Jahre. Er ist ein Vertrag über 30 Jahre mit einer Hoffnung. Das ist beherrschbar, wenn man es weiß: 30 Jahre fest, danach Verlängerungsoptionen, die der Betreiber ziehen kann. Für ein Speicherprojekt reicht das, weil die Zellen ohnehin vorher getauscht oder das Projekt neu aufgesetzt wird. Unangenehm wird es nur für den, der es erst beim Ausstieg eines Investors erfährt.
Meine Einordnung
Was mich an dieser Entwicklung beschäftigt, ist die Geschwindigkeit, mit der sie den Verhandlungstisch verschoben hat. Vor zwei Jahren waren Entwickler in der stärkeren Position, weil es mehr Flächen gab als Netzanschlüsse. Heute ist die Fläche in der Nähe eines Umspannwerks das knappe Gut, weil das Reifegradverfahren sie zur Eintrittskarte gemacht hat und § 35 den Radius definiert, in dem sie überhaupt zählt.
Für Eigentümer heißt das: Nicht das erste Angebot nehmen, und vor allem nicht die Exklusivität für zwei Jahre verschenken, ohne dafür bezahlt zu werden. Für Entwickler heißt es: Flächen sichern, bevor das Projekt gerechnet ist, und dabei die Bedingungen so setzen, dass die Sicherung im Reifegradverfahren auch als Sicherung durchgeht. Ein Vorvertrag mit Rücktrittsrecht ist kein Nachweis. Für beide heißt es: Der Vertrag, der 25 Jahre halten soll, verdient vier Wochen anwaltliche Prüfung, nicht vier Tage.
Wie sich der Ertrag zusammensetzt, mit dem diese Pacht bezahlt wird, habe ich im Erlösstapel eines Großspeichers aufgeschrieben. Warum es beim Einspeichern einen erheblichen Unterschied macht, ob der Strom grün oder grau ist, steht im Beitrag über Graustrom, Grünstrom und Mischspeicher. Und der Überblick über das ganze Feld liegt unter BESS und Energiespeicher.
Boden ist das einzige Bauteil eines Speichers, das man nicht nachbestellen kann. Alles andere ist Lieferzeit.
Häufige Fragen
Wie viel Pacht bringt eine Fläche für einen Batteriespeicher?
Projektentwickler bieten für Gewerbeflächen derzeit rund 6.000 bis 12.000 Euro je 1.000 Quadratmeter und Jahr, für geeignete landwirtschaftliche Flächen rund 4.000 bis 7.500 Euro, bei Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren. Auf den Hektar gerechnet sind das 40.000 bis 120.000 Euro im Jahr. Zum Vergleich: Das Statistische Bundesamt weist für 2023 im Schnitt 357 Euro je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche aus. Die Speicherwerte sind Marktangaben, keine amtliche Statistik.
Braucht ein Batteriespeicher im Außenbereich einen Bebauungsplan?
Seit Januar 2026 nicht mehr zwingend. § 35 Absatz 1 Nummer 11 BauGB privilegiert Speicher im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einer vorhandenen Erneuerbaren-Anlage. Nummer 12 privilegiert Stand-alone-Speicher nur kumulativ: höchstens 200 Meter zur Grundstücksgrenze einer Umspannanlage oder eines Kraftwerks ab 50 Megawatt, mindestens 4 Megawatt Leistung und höchstens 0,5 Prozent der Gemeindefläche sowie 50.000 Quadratmeter.
Warum reicht ein Pachtvertrag als Sicherung nicht aus?
Weil er nur schuldrechtlich wirkt. Banken finanzieren einen Speicher erst, wenn die Nutzung dinglich abgesichert ist, üblicherweise über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs, und die Rangstelle entscheidet über ihren Wert. Auch im Reifegradverfahren der Übertragungsnetzbetreiber zählt die belastbare Flächensicherung, nicht die Absichtserklärung.
Kann ein Pachtvertrag über mehr als 30 Jahre laufen?
Vereinbaren kann man ihn, verlassen sollte man sich nicht darauf. Nach § 544 BGB, der über § 581 Absatz 2 BGB auch für Pachtverträge außerhalb der Landpacht gilt, kann bei einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren jede Partei nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Üblich ist deshalb eine feste Laufzeit von 30 Jahren mit anschließenden Verlängerungsoptionen.
Herzlich,
Euer Dennis Weidner
